Коммерческая недвижимость в ЖК "Имена"

Жилой комплекс «Имена» строится в деревне Новосаратовка (Всеволожский район Ленинградской области) застройщиком ГК «ССК» — это первый проект группы в Ленобласти, при этом девелопер заявляет о «городе в городе»: на участке 60 гектаров возводится 28 литеров высотой от 9 до 23 этажей. Первый этап сдачи намечен на II квартал 2028 года, завершение проекта — на I квартал 2030-го. Продажи ведутся по эскроу-счетам. Всего в комплексе запроектировано порядка 5 400 квартир с высокой долей студий и однокомнатных — это значит, что строящийся жилой фонд ориентирован на заселение большим количеством жителей компактными домохозяйствами, что исторически даёт высокую пешеходную проходимость для торговли и услуг.
Коммерческая недвижимость в ЖК «Имена» реализуется по классической схеме стрит-ритейла: помещения размещаются на первых этажах корпусов и имеют отдельные входы с улицы. Технические характеристики достойные: потолки 3,72 метра, витражное остекление, черновая отделка, выделенная электрическая мощность, отдельные входы с улицы. Площади в нарезке застройщика — от 31 до 972 кв.м: от компактных лотов под пекарню или пункт выдачи до якорных помещений под супермаркет или фитнес. Отдельная особенность проекта — единая цена за квадратный метр независимо от расположения помещения: лоты на будущей магистрали продаются по той же ставке, что и дворовые, что позволяет грамотному покупателю получить первоклассную локацию без премии к цене.
Главный плюс коммерции в «Именах» — окружение и масштаб. ЖК является частью крупного кластера освоения Новосаратовки, в котором уже строятся и заселяются проекты «Город Первых» (ЦДС), «Город звёзд» и «Южная Нева». Показательно, что фасадные помещения в сданных корпусах соседнего «Города Первых» были раскуплены инвесторами у застройщика ещё за 2–3 года до сдачи дома, а сегодня свободные лоты первой линии там фактически не представлены — это прямое подтверждение спроса на коммерцию в локации. Внутри самого ЖК запроектированы школа на 1 775 мест и четыре детских сада на 1 170 мест — генераторы постоянного ежедневного трафика для магазинов, аптек, спортивных и детских секций.
Транспортное будущее локации также работает на коммерцию: помимо реконструкции автомобильной дороги из Новосаратовки к Октябрьской набережной (запланирована до 2029 года), в схему территориального планирования внесена трамвайная линия, которая свяжет кластер с трамвайной сетью Невского района Санкт-Петербурга. С учётом того, что до действующих станций метро сейчас 35–40 минут на транспорте, трамвай по сути станет заменой метро для всего кластера — и основной магистралью с максимальным трафиком.
Скажем и о минусах. Первый — сроки: полноценная заселённость и запуск бизнеса в помещениях наступят после сдачи корпусов, то есть с 2028–2030 годов, а ликвидность и ставки аренды будут расти по мере заселения кластера. Второй — трамвайная линия пока находится на стадии проработки, финансирование не согласовано, поэтому в расчётах доходности её корректнее рассматривать как потенциал роста, а не как гарантированный факт. Третий — удалённость от метро: до станций «Рыбацкое» и «Пролетарская» 35–40 минут транспорте, что сгладится развитием транспортной инфраструктуры, но на старте сдерживает быстрый выход локации на ставки зрелых районов.
Тем не менее окно покупки на котловане по цене, которую соседний ЖК демонстрирует уже на готовых объектах, в сочетании с единой ставкой за фасадные лоты делает коммерческую недвижимость ЖК «Имена» одним из наиболее интересных предложений на строящемся рынке Ленобласти для инвестора с горизонтом от 3–5 лет.