Сейчас среди экономистов ведутся споры об укреплении рубля: благо это или зло. Я на этот вопрос ответить не могу, потому что сразу возникает другой вопрос, а для кого благо или зло? Не устроит это, например, экспортеров, граждан, хранящих свои накопления в иностранной валюте, но благо для импортеров, граждан, получающим заработную плату в рублях. Однозначного ответа здесь точно нет.
Давайте посмотрим на это глазами инвесторов в коммерческую недвижимость. Они десятилетиями жаловались на то, что в рублях объекты их инвестирования хорошо росли в цене, но в пересчёте на доллары рост был не такой значительный, поэтому коммерческую недвижимость в России крупные инвесторы не рассматривали как привлекательный актив. Перефразирую: крупные инвесторы в принципе не рассматривали идею инвестиций в российской валюте!
Действительно, зачем им было вкладываться в России, если за рубежом можно было свои деньги вложить в долларовые фонды и получать в разы больше, просто за счёт роста самого доллара, не говоря уже о росте ценных бумаг фондов. Инвестиции в рублях были нонсенсом. Да и доверие к западным финансовым структурам было неколебимым – постиндустриальная экономика, швейцарские банки, все дела...
Но все меняется. После начала специальной военной операции на Украине Запад позволил себе покуситься на основы демократии – частную собственность. И тут доверие моментально исчезло. В начале марта этого года я наблюдал картину, как крупные инвесторы стали скупать коммерческую недвижимость пачками, т.е. заходили к застройщикам и приобретали большими пулами (десятками) помещения, конечно, с хорошим дисконтом.
Так что изменилось? Я уже ответил на этот вопрос – пропало доверие! Нужно было спасать свои сбережения , т.к. появилось несколько угроз: заморозка средств на зарубежных счетах, запрет на свободное хождение доллара в России и для россиян в любой другой стране мира и, конечно, обесценивание денег, причём, не только российского рубля, но и иностранных валют. Никто не знал, что будет дальше, события развивались слишком стремительно, предугадать что-либо было невозможно. Одно было ясно, что выводить капиталы за рубеж стало опасно.
Теперь все вспомнили знаменитую речь В.В. Путина о том, что «пыль замучаетесь глотать, бегая по судам, возвращая свои деньги». Российские власти изо всех сил пытались много лет вызвать доверие у инвесторов, даже в сложившихся обстоятельствах противостояния с коллективным западом и многочисленными призывами национализировать активы недружественных стран и компаний. Этого не произошло, т.е. законы как российские, так и международные не были нарушены, иностранным компаниям дали возможность уйти из России цивилизованным путём даже с возможностью обратного выкупа своих активов.
У российских инвесторов не осталось выбора, деньги придётся вкладывать у себя на родине, в России. Как сказал президент: «Нравится, не нравится – терпи, моя красавица».
Наш президент не Ванга, просто он располагает большей информацией, чем любой самый компетентный аналитик, это позволяет ему делать такие точные прогнозы.
Но расстраиваться российским инвесторам не стоит. Тем, кто приобрел коммерческую недвижимость еще в марте этого года, уже удалось заработать не только в рублях, но и в долларах! Приведу конкретный пример: до апреля 2022 года цена на фасадную коммерческую недвижимость в жилом комплексе ID Парк Победы от застройщика Евроинвест в Московском районе Санкт-Петербурга составляла 350 000 руб. за 1 кв.м., курс доллара на тот момент в пике был 120 р., т.е. в долларах цена 1 кв.м. была 2917 долларов США. Сейчас (на июнь 2022 г.) цена фасадного (я специально обращаю внимание, что помещение фасадное, потому что есть дворовые и на них цены ниже) помещения составляет 500 000 руб. (это легко проверить), в долларах США это – 8772 (по курсу 57 р.) !!!
В рублях цена выросла на 43%, в долларах - на 200%, т.е. за 3,5 месяца инвесторы заработали 43% в рублях и 200% в долларах от вложенных средств. Простое жизненное правило – «богатые становятся еще богаче»! Вот вам и сверхприбыльные инвестиции в России, вот вам и укрепление рубля. Привлекательно?
Такую прибыльность ни один фонд не выдаст, никакой бизнес столько не приносит!
Разговоры о том, что недвижимость в ближайшее время может значительно упасть в цене, остаются просто разговорами.
В 2020 году, когда началась пандемия коронавируса, многие инвесторы ждали падения цен на недвижимость, в итоге цены только выросли в 2-3 раза!
Если историю современной России в 30 лет разделить на равные отрезки в 3-5 лет и проследить динамику цен на коммерческую недвижимости, то мы ни в одном из отрезков не увидим отрицательной динамики – всегда был рост, причём, значительный.
Строительная отрасль была и остается основным драйвером российской экономики, ведь на нее завязаны десятки смежных отраслей. Строительство будут стимулировать всеми возможными способами. В пользу этого совсем недавно прозвучало заявление президента о значимости строительного бизнеса для России и о снижении ставки ипотечного кредитования до 7%.
Как раз в строительстве впервые стал применяться «инвестиционный рубль», новые правила о проектном финансировании вступили в силу с 1 июля 2019 года. Но для того, чтобы рубль стал полноценной инвестиционной валютой не хватало некоторых факторов: нужно было остановить перманентное падение рубля, которое позволяло экспортерам пользоваться этим спекулятивным инструментом и извлекать краткосрочный доход при игре на инфляцию рубля.
Похоже, что это произошло. Мы уже несколько месяцев наблюдаем укрепление рубля. Учитывая обстоятельства, когда мы отрезаны от западной экономики и когда нам стало жизненно необходимо развивать собственные производства, этот разворот движения курса рубля становится логичным.
Так вот, в нынешней кризисной ситуации все силы и средства брошены на спасение строительной отрасли как локомотива российского производства. Проектное финансирование в данной ситуации играет роль спасательного круга, т.к. продажи сейчас значительно просели, но застройщики это не ощущают, финансы поступают в полном объёме и в срок, а если учесть, что девелоперский цикл длится около 3 лет, то за возврат инвестиций не стоит беспокоиться. 3 года вполне достаточно для распродажи строящейся недвижимости.
Не раскупят в 2022 году, так раскупят в 2024. За это время либо всё изменится, либо покупатели привыкнут к сложившимся условиям. Застройщику, по большому счету, всё равно: раскупят ли квадратные метры в начале строительства или по завершению стройки.
Часто строительные компании коммерческие площади выводят в продажу к концу стройки, чтобы продать их дороже. Падение спроса в мае 2022 года для строителей – это отложенный спрос и возможность заработать больше. Пока все ждут падения цен на недвижимость, они неизменно растут.
